夏ですね。暑いですね。
海の近くで育ってきたので、盆地の暑さにはいまだに慣れません。。。
さて、サイドFIREに向けて巷で話題(?)の不動産投資を始めました。
私の尊敬している某ライオン学長もあまりおススメしていない不動産投資。
戸建てやアパートが人気ですが、やはり額が大きすぎるので、区分ワンルームから始めることにしました。
新築ワンルームは絶対NGですが、中古については調べても調べても賛同派と反対派がおり、どちらが正しいのかわかりません。
ブログや動画でも、その善悪を語る人は多くいますが、実際の収支について語る人は少なかったので、
実際に区分マンション投資をやっている人がどれくらいの利回りで始めているのか知ってみたいあなた!ぜひ見ていってください。
一応ある程度勉強して、計3社を回り、そのうち一番信用できる不動産屋さんから購入を決めました。
良いところだけでなく、デメリット、リスクについてもきっちり話をしてくれたのが好印象でしたね。実質利回りも見ようとか、修繕費用の積立が行われているか、滞納は多くないか。などなどきちんと勉強してから臨みましょう。(私も見切り発車ですが、、、)
物件①(物件②も同じ規模なので省略します)
情報:大阪市内、3way、駅徒歩5分(梅田まで数駅)、23㎡、築16年
購入価格:1350万+仲介手数料+諸経費
借り入れ:1300万(金融機関 J )
家賃収入:6.7万/月
管理・委託手数料、修繕積立:1.3万/月
固定資産税:0.4万円/月
ローン返済:4.2万円/月
表面利回り:6%、実質利回り:4.7%
某アマギフ5万円キャンペーンの会社よりは利回り良さそうですが、ワンルーム投資いいよ!って言ってる方のバグってる利回り(8%~10%)には遠く及ばないですね、、、
月々のCF(手残り):8000円
プラスになっていますが、入退去の際には、広告料やリフォーム代が発生するため、トントンかマイナス転落の可能性もあります。
ならなぜ手をだしたのかと思われますが、
物件価値の減少 < ローン残債の減り となる(確率が高い)からです。
同じ地区の同規模の築25年のマンションは1200~1100万円で取引されていました。
つまり、この物件を10年後に売ると、1200万円程度で売れる(はず)。
一方で、ちまちまと月々4万返済していくと、10年後にはローン残債が1000万円程度にはなります。
この差額分が利益になるのが不動産投資の醍醐味。
様々なリスク(地震や火災、事故物件、土地値が下がる、金利上昇)と、
差額の200万(-諸々手数料)のリターン
を天秤にかけて「ま、いっか」で始めました。さて10年後どうなっていることやら。
世の中には、月々数万円の手出しが発生してまでも、「保険替わり」とか「節税で、、」って不動産投資をやってる人がいるそうですが、それはさすがに破綻コースでしかありません。実際、節税効果は最初の数年です。
私が進んでる道は、サイドFIREなのか破綻コースなのか、、、前者であることを祈ります。