不動産投資で一番怖いもの

不動産投資で一番怖いものはなんでしょう?

 

ツーブロックゴリラ?

グラサンのお兄さん?

ぼったくり物件?

 

答えはNo。

 

そう。空室です。

 

保有している物件の1つが8月末で退去になり、そこから空室が続いています。

部屋のリフォームも終わり、募集を続けているんですが1か月ほど決まっていません。

 

不動産投資を始めたいなと思っている方へ。

良いところだけではなく、マイナスの部分ともしっかりと向き合ってから始めるかどうかの判断をするようにしてくださいね。

 

私が物件購入をしたときは、

・過去の空室率

・家賃の下落

・物件価格の下落

修繕積立金のUP

などなど、それはもう綿密なシミュレーションをしてくれました。

 

ただし、空室時の支出については、

「いやー部屋の状況とかにもよるんでシミュレーション難しいっすねーー」

 

とはぐらかされちゃいました(笑) いや、(笑)じゃない、、、

急にシミュレーションが胡散臭くなってしまいました泣

 

前置きが長くなりましたが、

この記事では空室時に発生する支出についてリアルな部分を語っていきます。

もちろん、立地、築年数、時期によって大きく変動する数値なので、その辺ご了承ください。

 

■支出① 家賃から払っている支出

・家賃、管理費、修繕積立金

→これらがポケットマネーから出ていきます。

金額は、私が不動産投資を始めた時の記事に載せています。

不動産投資 はじめました★ - 社畜 整体師こだま サイドFIREまでの道筋 (hatenablog.com)

tamachan-k16.hatenablog.com

■退去時に発生する支出

・リフォーム代:3万円(一部は交渉の末、入居者負担となりましたがこれくらいかかります)

 

■入居付けの費用。これが鬼畜。。。

・広告料: 家賃1.5か月 (相場は1か月)

・エアコン取り換え費用 →6万円(古かったので交換しました)

・仲介手数料 家賃0.5か月分

 

■家賃下落

-2000円(入居付けできなければ、さらに下げるのも検討)

 

■収入

礼金0.5か月分

(基本は敷/礼1か月ずつ。これだけ抑えているのになぜきまらないのか、、、)

 

というわけで、合計20万くらいの出費となります。

この辺を考えるとどうも不動産投資の効率って悪いですよね。ぜひとも次に住む人には家賃交渉も滞納もなく、長いこと住んでもらわなくちゃですね。

 

家賃交渉は頑張ってほしくないですが、賃貸ってマージンで結構ぼったくりがあるので、交渉すれば結構引いてもらえます。

私ももうすぐ引っ越しですが、予習して不動産会社行くと、しっかり割引してもらいました。

その辺も記事にしようと思いましたが、ライオン学長の動画でわかりやすくまとめてくれているので、割愛しますー

www.youtube.com

 

 

ではでは、空室の件は入居付けが終わって無事に家賃収入が入ったころに記事を書こうと思うので読みに来てくださいー!

(※ちなみに物件は、大阪梅田から数駅のところで自転車でも行ける距離の好立地物件のワンルームです。興味ある方は連絡ください笑)