関西中古区分マンションの価格推移

寒さが和らいできたのと同時に、日本人の天敵であるスギ花粉が少しずつ飛んできましたね。
こればっかりはどうしようもないですが、2か月程度、頑張って耐えましょう。

さて、1年ほど前に、保有している区分マンションの価格推移を載せました。

tamachan-k16.hatenablog.com

仕事だったり、融資の借換だったりでばたばたしておりその後更新できていませんでしたが、
久々に載せてみます。
Onestockのアプリを使用してAI価格なるものを参考にしています。
資産管理アプリならすべての資産が、一目でわかる「OneStock」

そうして出てきた推移がこちら。

物件Jは大阪市内ということもあって、順調に価値が上昇しています。
物件EとCも物価上昇、インフレの波を受けて上昇傾向ではありますが、
Cの方は駅から少し離れていることもあって、なかなか上がってきませんね。
とはいえ、2023年は退去もなく1年を通して家賃収入を得ることができました。
感謝以外の何物でもありません。

金利が上がりそうな風潮ではありますが、
継続して家賃収入で返済を返していくことができれば、FIREへも一歩ずつ近づけるのかなと思います。

ただ、やっぱりアパート買いたいので、
繰上返済とか借換とか、ちまちましたことはせずに、頭金を1円でも多く貯めようと思いました。
確定申告も終わっているので、もうすぐ還付金も戻ってくるはず!

いい物件ないかなー。

アパート一棟、買いたいな

区分マンション3戸と高配当株、投資信託により着実に資産を拡大していっているサラリーマンです。

以前に購入した「アパート一棟、買いなさい」本を再度読み直すと、やはり区分よりもアパート1棟買いのほうがFIREには近づけると思い、去年の12月頃から活動しています。

Amazon.co.jp: [最新版]まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意 eBook : 石原 博光: Kindleストア

その中でいろんな課題にぶち当たっているので今日はそれに関しての投稿です。

課題1:リスクの大きさ
課題2:融資枠の圧迫
課題3:嫁の承諾


それぞれ説明していきます。
いろんな課題がありますが、それでも本当にいい物件があれば買いたいなと思っています。
是非応援をお願いします。

課題1:リスクの大きさ
区分3つで3000万円ちょっとの借金を追っているわけですが、エリアも雰囲気も少し違う物件なので3戸ともダメになることはまずありません。それに築15年のRCなので、それなりに頑丈な物件です。
それに比べて高利回りのアパートとなるとどうしても築古+地方になってしまいます。
楽待や健美屋で良いなと思ったのはこの辺の物件です。

岐阜市 4,300万円 9.54% 一棟アパート(No.3233390rle)|健美家
【楽待】滋賀県彦根市 1棟アパート 4700万円 9.52% | 物件数No.1不動産投資サイト

6部屋、8部屋あって、収益性も区分に比べるとよっぽど高いので、
いいじゃん!と思ったのですが、
1か所に固まっているので、地震や洪水などの自然災害リスクや
何かしらの理由で需要激減リスクにさらされるなどの危険性もはらんでいます。
1物件で融資を4000万程度の融資を引くことになるので、自分の給料で取り返すのは厳しいですね。
FIREを目指せる一方で人生をひっくり返す危険性もはらんでいます。
とはいえ、不動産投資に詳しい方の目安では、
ババ物件だったとしても物件価格の1割~1.5割の手出しで済むようです。
リスク許容度がそれ以上あるなら、飛び込んでみれば?とは言われました。

課題2:融資枠の圧迫
利回りがいい物件というのは、積算評価がなかなか出ません。評価がでるなら速攻プロの投資家に買われます。
僕ら一般ピープルがつかめる情報は、ババ物件ばかりとは言いませんが、「めちゃくちゃいい物件」ではないことが多いです。
私の場合は、すでに3000万円以上の融資を受けているので、目安とされている融資の金額=年収の10倍と言われると、
厳しいです。しばらく売るつもりはなかったのですが、これを機に売ってしまうのも一つかと思っています。

課題3:嫁の承諾
上記2つはいい物件がみつかればどうにかなりますが、嫁の承諾というのはどうしようもありません。
独身の間なら自由にできましたが、さすがに結婚して、嫁に言わずに購入するというのは自分としてはNGと思っています。
もちろん、自己資金を出してもらうわけでも連帯保証人になってもらうわけでもないですが、やはり「不動産投資」を知らない人、馴染みがない人からすれば得体のしれないぼったくりと思われてしまいますね、、、
積立NISAなどの資産運用についてはようやく協力的になってくれたので、今後も少しずつ洗脳(笑)して、資産拡大に協力してもらえるようになってほしい限りです。
さぁ。また土日が終わって社畜生活の始まりです。
あと4年頑張って、FIREできたらいいなーーーーーー。

INVASEの借換サービスを使ってみた~part2

区分マンションのローンの金利が上がったために、INVASEで借り換え審査を行っている記事を書きました。

INVASEでの借換審査が通って、実行待ち。という記事を書きましたが、
その後日談を書こうと思います。
先日、すでに借換は実行されて、金利は2.2%から1.6%に下がり、
毎月のCFも1万円近く改善したところです。

よかったじゃん。って思う方もいるかもしれませんが、良いことばかりではありません。
デメリット部分を全然見れていなかったので、正直借換については後悔しているくらいです。
CFが改善したのに、後悔??って思った方、ぜひとも最後まで読んでください。


ちまたではこんな記事もUPされていました。
INVASE(インベース)体験談~ローンの借り換えで大幅節約成功! | ゆとくら
(多分、INVASEから何かもらってますね。)


・かかった費用の回収に時間がかかる

これはシミュレーションしたときにわかっていた内容です。
借換にトータルで100万円かかります。
でも、毎月4000円、年間5万円プラスになります。
つまり20年で元が取れます。融資はあと33年残っているので、プラスになりますね。

否。

そういえば、10年後くらいには区分マンションは売った方がいいんだった。。。

・一棟アパートに挑戦する際の足かせになる。
借換に関することではないですが、現在、一棟アパートに挑戦中です。
ようやくわかったのですが、やはり3000万円のローン残債は足かせになってます。

滋〇銀行でも、〇リックス銀行でも、不動産屋さんでも、ローン残債がなー。。。って言われました。

新規で借りようと思ったら、(年収×10倍)-ローン残債になるようです。
現在プラスで回っていても、考慮してくれないみたい。

比較してみると区分とアパートだと収益性が格段に違うので
やはりアパートに惹かれる。。。(同じ表面利回りでも、手残りが格段に違う。区分の管理費ってぼったくりなんだなと)

となると、物件の売却も検討しなきゃ。。。

お金かけて借換したばかりだった。。。という負のスパイラルです。

区分購入にしても、借換にしても目先のことだけではなく、
いろーーーーーんなことを考慮して実行することが大事だと感じました。

おーわり。

INVASEの借換サービスを使ってみた

不動産投資をやっている、もしくはやってみようとしている人なら
誰でも1度は耳にしたことがあるサービス

INVASE(インベース)

不動産投資を始める際に、自分が融資できる金額をチェックしたり、
借換サービスができたり、よくYoutubeの広告で出てくるあれです。

ネットで調べてみると、いろんな評判はあるのですが、
一般の個人が書いたとみられる記事、口コミが見当たらなかったので、
実際に利用してみた私が書いてみようと思います。

さて、先日、借換サービスを利用したことを書きました。
詳細は、こちらをご覧ください。
区分マンション×2の融資借り換えをやってみる - サイドFIREを目指すサラリーマン兼整体師

融資の仮審査はあっという間ですが、本審査にかなりの時間を要しましたが、
結果としては、「本審査承認」されました!!!

ただし、良いことばかりではなかったり、考慮しきれていなかった点もあるので、
利用を検討中の方は、ぜひとも参考にしてください。


改善ポイント①:承認、実行までに時間がかかる。
改善ポイント②:手数料が割高
改善ポイント③:途中で物件を売るなら、損得の計算が変わってくる。


改善ポイント①:割と時間がかかる。


流れとしては、
8月中頃:本審査申し込み
8月後半:必要書類をまとめて送付
 ⇒オンライン含めて、面会や訪問がなかったのはGoodですが、
  賃貸契約書や家賃の振込履歴等の送付(データでも可)、申し込み書や委任状などそれなりの手間がかかりました。
10月中旬:フォロー
    ⇒もう少し待って。と返信あり
11月初旬:本審査OK、団信の申し込みの連絡。詳細は別途連絡
の状態です。

詳細は別途連絡。となってから、2週間がたちました。
これはINVASEというよりは、借換先の銀行の話かとは思いますが、
少し遅いので、そこは要注意です。


改善ポイント②:手数料が割高

仲介してくれたINVASEさんには感謝していますし、
もちろんそれに対する報酬は支払うべきです。
その金額は、メリット額の11%か、それに満たない場合は38万円だそうです。

今回のケースでは、私のメリットが100万程度なので、相場から言えば手数料は10万円くらいでよかったはずです。
そこをなんと38万円も取られてしまいました。
もうすこし大き目の物件の借換を利用していれば、お得でした。
小さめの物件に関する際にはすこしお得感が減ってしまうので、要注意です。
銀行から何も連絡は来ていないのに、請求書だけは送付されてきました。笑

この辺はちゃっかりしてますね。笑



改善ポイント③:途中で物件を売るなら、損得の計算が変わってくる。
これ結構見落としがちなんですが、重要でした。
私の場合、金利が0.6%程度も下がるので、
月々の金利が4000円程度安くなり、
諸経費、手数料を差し引いてもトータル88万円のメリットがあるため、
「これはお買い得だ!!」と納得して借換サービスを申し込みました。

ただ、ワンルームマンションはよく「出口戦略が大事」と言われるように、
ローン残債+売却手数料<売却価格となったときに売ればプラスになるので売る人が多いらしいです。

私はこの物件はしばらく売るつもりはありませんが、30数年ずっと売らないか?と言われると、
少し微妙なところがあります。
もし10年とかで売ると、4000円×120月→40万円しかプラスにならず、
INVASEへ支払った手数料分しか取り返せません。

この辺もきちんと考えて借換サービスを実行すべきでした。

とはいえ、もともと借りている金融機関が、
金利を上限解放中+返済金額は据え置きというコンボにより、
ほとんど元金返済が進んでいない状態なので、
遅かれ早かれ融資先の切り替えの必要性はあるかと思います。

このサービスを検討中の方は、上記を参考にしつつ、
必要に応じてこのようなサービスを利用してみてください^^

はてなぶろぐでローン定数の計算をしてみた

前回の記事で言っていた、ローン定数の計算式についてです。
時間がかかりましたが、ついにできました!!
参考にしたのは下記の記事。

はてなブログにJavascriptを記述する方法【ソースコード例も公開】 - Fix the Bits | あっぷり工房


前回もこの記事は読んでいたのですが、
はてなぶろぐは「みたまま編集」では、余計なコードが補完されて正しく表示できないみたいですね。
そして、一度みたまま編集で投稿してしまうと簡単には編集モードを変えられないらしい。
赤字で書いてくれてるのになぜ気づかないww自分ww
というわけで、前回の黒歴史記事を上書きしても修正できず、新規投稿するしかありませんでした。
(前回の記事に☆つけてくれた方、再度☆ください笑)

さて、話を戻します。
下記がローン定数の計算式で、ローン残高×ローン定数が1年間の返済額になります。
(※元利均等返済の場合です。)
ローン定数は下記で計算できるようです。

ただし、r:月利、n:返済月数です。

実際には年利、年数で管理されている人が多いと思うので、
下記は年で入力するようにしてます。
合わせて、返済総額/ローン金額の割合も出しておきます。
ローン金額に対して、最終的に何倍のお金を払うかを示した値です。


金利(%):
返済年数 :

ローン定数:

返済総額/ローン金額:

再度言いますが、ローン残高×ローン定数が年間の返済額(元本+金利)です。

他にも要望があれば、いろいろと追加していきますので、ご贔屓に!!


ちなみに、以前INVASE経由で申し込んだローン借換サービスは、
未だに審査中です。
金利上昇が想定されており、借換者続出で忙しいんでしょうかね。。。


>担当者の方へ(こんなブログ読まないでしょうが。)
無事審査が通ってメリットがでたらこちらで宣伝しますので、
吉報をお待ちしております~

金利とローン定数の計算式(未完成)

金利が上がった時に、どれくらい返済金額が増えるのか気になるものの、 計算が結構複雑でわからないときってありますよね?

そんな時に金額や金利を入力するとぱぱっと計算してくれるサイトはありますが、余分な広告が多かったり、余分な数値も入力させられたりと手間だったので、自分で作ろうとしてみました。

そんなスキルはないので流行りのChatgptに全て作ってもらったのですが、うまいこと表示されない。。。

 使えるように暇な時間に随時修正していきます。乞うご期待!!

 

ついでに、トルクと回転数から出力を計算できるコマンドも作ってみました。

 

ちなみにローン定数はずっと計算できずにいたのですが、こんな計算式があるみたいです。

r:月利

n:返済月数

LC×借入額が、毎年の返済額になります。

 

 

出力電力計算



出力電力 (W):

 

公式①:

公式②:

区分マンション×2の融資借り換えをやってみる

7月頭に、現在借りている某融資機関から、2023年7月からの返済予定の書類が送られてきました。

最初に借りた時:1.86%

半年後:1.9%ちょっと

2023年7月~:2.2%

 

日銀のこの先の金融政策が不透明なので、各銀行の金利がどうなるかは読めませんが、短期プライムレートは上がっていないはず!!

さすがに高すぎる!!

 

そして、この金融機関の欠点は、金利が上がっても返済金額は変わらないところです。

一見、お得に見えますが、その分なかなか返済できないので、金利をたくさん支払わないといけない。。。

というわけで、借換サービスに手を出すことにしました。

某INVASEというサービスに申し込んでみました。

昨年までは金利が2%弱だったのでメリットがないとの回答でしたが、

ここにきて手数料(某INVASEにも手数料を持っていかれますが)を差し引いても、総返済額で100万弱、月々でも4000円くらいのメリットがあるとのこと!!

 

外資系の銀行になるので、日本大好きな私としてはたくさん悩んだのですが、先日ついに本審査をGOしました。

購入時の金額の9割しか出ないので、一時的に持ち出しが発生するのですが、トータルで考えればだいぶお得な話なので、乗ってみることに!!

3週間程度で結果がでるとのこと。

やったことは、

・購入時の契約書や確定申告、本人確認書類(免許証)等を写真でサイトにアップロード

・申込書が送られてくるので返送

くらいで、実際に銀行に足を運ぶ等はなく、すべてオンライン(最寄りのポストへの投函)で済んだのはGOOD!

 

1棟アパート買いたいと言いながら、本業が忙しく(要領が悪いだけ)なかなか副業とかに手を付けられていませんが、

収支をさらに改善させることができれば、繰り上げ返済なり物件の追加購入なりできることも増えるので、頑張っていこうと思いましたー。

 

いろいろ調べても「INVASEで借り換えやってみた」系の記事が全然なかったのでその進捗を書き連ねようと久しぶりに投稿しました。

ぜひとも興味ある方はいいねしてくれたら続きを書く励みになるのでよろしくです~